记者：您好周主任，我们知道您从事园林行业多年，同时对我国房地产行业发展也甚为关注。请结合日前刚刚结束的第41届深圳房博会，谈一下目前房地产行业发展存在的问题。 　　周主任：你好。我是做园林的，但是由于园林和房地产之间有着不可分割的关系，我也非常关注房地产行业的发展。本届深圳房博会我们从媒体报道中了解到，参加人数创下历史新低，也几乎没有国内有影响力的房地产开发商参与。我们有些会员企业还是参加了这届房博会，我也和一些搞房地产开发的朋友一起交流过这届房博会的情况。 　　总体来讲，房地产行业随着多年迅速、超前的发展，已经到了一个瓶颈期，房地产行业的继续发展，需要一个新的思路，新的载体，这就需要我们更加关注民生、关注政府的走向，因为我们没有企业能够脱离政府政策独立发展，也不可能不考虑老百姓的真正需求来闭门造车。从这届房博会组委会思路的转变，我们可以看出目前专业人士对房地产行业发展的信心不足，主要表现是回避房地产的直接需求方，而是去迎合上层链条，这也算是在行业发展遇到瓶颈之后的无奈之举。 　　记者：您的意思是现在房地产开发行业遇到了瓶颈，那么这个瓶颈您觉得具体是什么，该如何打破这个瓶颈呢？ 　　周主任：其实谈到一个行业发展的瓶颈是仁者见仁智者见智的，总体看来主要有以下几点： 　　一、在过去的十年间，房地产行业发展过快，政府和开发商都在闷头建设，建了就有利益，建了就能彰显发展，只考虑建设不考虑其他，导致短短几年时间建设了大量的住房，超出了人们的真实购买能力，从而让一些倒房者大发其财，而直接受害的就是普通老百姓，因为开发商建了房就卖空，房价不停涨，越涨普通老百姓越买不起； 　　二、前期盲目建设没有同城市整体规划放在一起，或者说有的城市没有合理的城市规划方案，建了楼，好，我在旁边搭建商业圈、医院、学校，但是后来发现做配套还不如再盖房来得快，或者周围根本没有那么多地方建配套设施，那么房子只能放在那里，只有居住的地方，交通、医疗、教育都跟不上。所以说，房地产开发建设和城市规划不配套，也是一个很严重的问题，这一点万达地产做得很好，他们和地方政府协商协助做城市商业区规划方案，建万达广场，旁边配套建其他的设施，在园林行业，园林第一股东方园林，也很有眼光，会和城市政府部门交流，做水系改造、土壤改良，协助政府来做城市的规划和发展，企业做好政府的助手，真正为地方发展服务，才有更好的前景，才能够得到更多的机会； 　　三、近几年我国政府旨在建设美丽中国、城镇化，愿望是好的，但是落实到各个城市之中，往往对国家政策产生误解，甚至是故意曲解，于是大面积建楼成为地方城镇化的代名词，建了楼有多少人愿意买？有多少人买得起？配套设施如何？这些都缺乏思考。可以说，城镇化建设需要监督才能够避免过度开发、千城一面，各个城市城镇化必须有详细的规划，考虑到生态、环保、可持续发展，这样才可能健康发展，而不会建了拆，拆了建，对国民经济是一种打击，同时对房地产行业正常有序的发展本身也是一种严重的打击。眼前的利益吞噬了未来的发展，对于行业来讲是得不偿失的； 　　四、对于目前的房地产行业发展来讲，有些城市价格虚高已经成为共识，但是基于国家经济、地方经济、行业发展等诸多方面考虑，降价不可行，不降价，有刚性需求的老百姓买不起，就是降价了，人们也会等待继续降价，于行业发展、政府经济于事无补。 　　综上所述，行业发展到现在的阶段，是整个国民经济发展的缩影，不只是房地产行业，很多其他行业也存在发展超速的现象，前面大家都享受了过多美食，后面就可能会饿死一些人。这是很浅显的道理。 　　记者：您对行业发展剖析的很透彻，那么如何解决目前行业发展遇到的瓶颈呢？ 　　周主任：一个行业发展，不止是行业自己的事情，尤其是房地产，涉及到人们衣、食、住、行中非常重要的“住”的需求，居者有其屋，安得广厦千万间，历来是我们的追求。房地产行业发展到现在的阶段，想要恢复到正常的轨道上来，就需要做一些改变，甚至是牺牲。 　　我们先从牺牲来讲，前些年房地产开发处于最火的阶段，真的是泥沙俱下、鱼龙混杂，房地产开发企业象雨后春笋一样冒出来，甚至有的开发商要钱没钱、要人没人，或许只有一块地，甚至连地都没有，支个牌子就搞房地产开发，搞了就赚钱，反正有建筑单位垫资，有银行贷款，盲目、低劣的开发导致出现很多豆腐渣工程，搅乱了市场，败坏了行业的正常发展。现在房地产存量很大，由卖方市场转变为买方市场，同时国家也出台了一系列的措施，例如推出经适房、两限房，颁布限购令等，在这种情况下，很多小的不规范的地产商已经被行业所淘汰，这种保留精英，不规范的房地产企业逐步退出市场是一种大势所趋。那么最终存活下来的开发商要怎么挺过这个阶段，要如何继续健康发展？我想这个就需要开拓思路，尤其是要关注政府的动向和百姓的真实需求。 　　记者：在您理解中，房地产行业健康发展，需要一个怎样的思路？ 　　周主任：我们做产品，无外乎注重“质”和“量”两个字，房地产行业发展也跑不出这个圈子。在基本同质化的楼盘存量很大的情况下，在“质”方面下功夫，是房地产行业最可能，也是最可行的发展思路。这个思路，也可以从政府领导、部门相关行动上面得到一些验证。住建部陈部长（注：陈政高）履任以来，面对国内楼市低迷，只字不提调控，但是在棚户区改造方面做了不少的工作，加大了对低收入人群和夹心层的住房供应，据闻，政府已经把棚户区改造作为住房保障的头号工程，要在五年内改造一千万套。这可以理解为，低端地产（刚性需求）政府解决，高端地产（商业以及改善性需求），才是留给开发商的。同时，近几个月住建部、民政部等几个部委加大了对养老社区建设的关注。这些都释放了政府对房地产行业的进一步动作的信号。 　　记者：我们都知道，我国已经进入老龄化社会，养老成为人们不得不关注、必定去关注的问题，因为它涉及到我们每个人，我国养老地产也经过了几年的发展和探索，那么养老地产将如何发展您可以谈一下看法吗？ 　　周主任：关于养老地产问题，我想和高端地产一起来谈。国家经济在发展，社会在进步，人们的生活水平在提高，这是一个必然的规律，不可逆的历史必然。由于地理历史条件差别，教育水平差别，贫富差距是不可避免的，让低收入者有其屋，高收入者有更好的居住条件，这个是无可厚非的。就像之前谈的，我们做产品，无外乎“质”和“量”，量来解决所有人有地方住的问题，质就是来解决人们更高的需求。房地产行业也不可能避开这个问题。 　　近几年我国气候变化较为严重，甚至已经影响人们的健康。最近的二十年来，人们对于居住的需求，已经从最开始的有地方住，逐步上升到房子要大要住的宽敞，再到小区要有绿化有家的感觉，最后是对于居住区整体的环境、人文方面的需求。住的舒服，住的健康，如何来实现？答案就是居住区的景观绿化建设要跟上。由于房地产的量方面不会有太大的波动，那么开发商接下来会在提高居住体验方面做出更多的努力，来迎合人们对居住条件的更高的要求。 　　再结合我们进入老龄社会。据我看到的一个中国老龄事业发展报告显示，截止2013年底，中国老年人口已达2亿多，老龄化水平为14.8%，远超过联合国的老龄化统计标准，成为世界上老年人口最多的国家。对一个社会保障制度尚不完善，仍处在现代化进程中的发展中国家来说，要应对好人口老龄化带来的一系列严峻挑战，妥善解决养老问题的确是一个很大的难题。这其中涉及到医疗、居住、交通、教育各个方面，我国在养老方面也做了很多的探索，目前和建筑相关的我谈一下，养老形式大致分为机构养老，也就是俗称的养老院，社区养老，这需要在居住区建设规划之初，就考虑到养老因素，还有就是居家养老。不管是哪种形式的养老问题，老人的生活环境要舒适、要温馨、要健康，要有活力，这一切如何来实现？要满足这个老年社会中，基于老年人这个特殊而又大量存在的群体他们的需求，我们就需要园林绿化，需要做好住宅景观。 　　老龄社会的特殊需求，以及社会发展人们对于美好生活的需求，是指引房地产行业发展的路标，而我们所幸的是，这两个需求几乎是平行的，解决办法，基本都是建设好住宅景观，或者放大点范围，在人们工作生活的场所，建设让人们舒适的园林景观、种植制造氧气净化空气的花卉苗木观赏树种。 　　住宅景观，以前只是一种可有可无的配套设施；但是随着经济发展，人们对生活水平的需求提升，逐渐已经成为房地产开发中，吸引购买的重要元素；近几年，随着我国房地产楼盘存量的逐渐扩大，很多城市已经无法再进行大规模的新楼盘兴建，在此情况下，在住宅质量方面，和谐宜居、生态环保、美观舒适、具有家的感觉已经成为最迫切的需求。同时住宅景观已经成为有眼光的房地产开发商新的着眼点，这个不是说以前不重视，而是说随着房地产开发阶段的演进，政府政策动向的推动，关注住宅景观已经不仅仅是吸引购买的需要，而是上升到一个新的战略的高度。 　　记者：听了您对房地产企业发展状况的分析，我们也感到住宅景观，或者说园林行业将遇到更大的发展机遇。 　　周主任：当然，随着进入老龄化社会，国家对老龄问题的深入关注，以及人们生活水平提高，都会对居住条件提出更高的要求，尤其是房地产行业先期发展过快，当今在量的方面已经没有过多的要求的情况下，加强住宅景观建设已经是重中之重。所以我们园冶杯风景园林国际竞赛组委会借助园冶杯成熟的品牌和机构，适时地推出了园冶杯住宅景观奖评选活动。园冶杯住宅景观奖是我国第一个关注住宅景观的全国性评选，该奖项的评选将会是住宅景观发展史上的一次标志性举措。本评选活动的主题是"和谐宜居，从住宅景观开始。"活动的最终目地是让全社会更加关注住宅景观建设，将人们的居住环境与自然环境、社会文化进行完美调和，以点带面促进城市和谐发展。 　　园冶杯住宅景观奖自2012年第一届开始，关注精品住宅景观，活动受到了山东鲁能、华润置地等知名房地产企业的关注，同时江苏金螳螂、源树景观、深圳文科、广东棕榈、天开园林等一批国内极具影响力的设计机构、施工单位也给与了极大的关注，踊跃参加，通过评选、盛大的颁奖仪式以及同期的园冶高峰论坛的宣传，对企业知名度、精品工程推荐都起到了很好的作用，受到了政府机构和园林企业的好评。今年2014年园冶杯住宅景观奖，应企业的要求，在原先的单一的项目评选的基础上，增加了机构评选和人物评选，这对于园林企业、房地产企业塑造品牌都将起到极大的促进作用。 　　总结一下房地产市场，不难发现畅销的楼盘都是品质好、口碑好的楼盘。质量好，绿化好，景观建设好，有家的感觉，温馨舒适，这才是决定能否畅销的关键性因素，有品质，不愁没有好口碑、好市场。即便市场疲软，但也有一些品质优良的楼盘开盘就售罄，保持着火爆销售势头，领跑楼市。 　　房地产行业加快转变发展方式已经刻不容缓，房地产企业要顺应形势、加快转型，做好政府的好帮手，关注民生，关注老龄社会的特殊需求。企业要注重品牌建设、精品建设，发挥品牌效应，要把品牌和文化当作企业的“软实力”，通过企业公民的人格精神塑造，培养健康向上、诚实守信的企业品牌，树立良好的社会形象。而园冶杯住宅景观奖，正是基于这个目的，推动行业发展，为企业发展助力。 　　记者：好的，感谢周主任接受我们的采访，也很赞同您对房地产行业发展转折方面的精彩论述。